«ملک‌رادار» موتور جست‌وجوی املاک ایران است که انواع آگهی‌های ملکی خرید، فروش، رهن و اجاره در بخش مسکونی (آپارتمان، خانه، ویلا، زمین، کلنگی و مستغلات) و اداری-تجاری (اداری، مغازه، تجاری، انبار، زمین زراعی و باغ) را از سایت‌ها و روزنامه‌های مختلف جمع‌آوری کرده و در اختیار عموم مردم قرار می‌دهد.
آنچه در ادامه می‌آید، تحلیل آگهی‌های ملکی در فصل پاییز سال ١٣٩٨ است که دومین گزارش از این دست به شمار می‌رود و ملک‌رادار تصمیم دارد در پایان هر فصل، گزارش مربوط به آن دوره را منتشر کند تا تحلیلگران بازار املاک بتوانند داده‌های بیشتری برای بررسی این بازار در اختیار داشته باشند.
این گزارش که داده‌های آن با استفاده از میلیون‌ها رکورد ثبت شده در طول ٣ ماه به دست آمده‌اند، به صورت رایگان منتشر می‌شود و هدف ملک‌رادار از انتشار آن، نه کسب درآمد یا تبلیغ برای یک مرکز خاص، که کمک به تحلیل بازار مسکن است.
مقایسه تابستان و پاییز
۱- تعداد آگهی‌ها
مقایسه تعداد آگهی‌ها در فصول تابستان و پاییز نشان از کاهش چمشگیر آنها دارد که این موضوع طبیعی به نظر می‌رسد. از یک‌سو ادامه رکود در بازار مسکن را می‌توان دلیل این کاهش دانست و از سوی دیگر فصل تابستان به عنوان زمانی که بسیاری از مستاجران در کشور، جابه‌جا می‌شوند، آگهی‌های بیشتری نسبت به سایر فصل‌ها دارد.
در مجموع تعداد آگهی‌ها در فصل پاییز، بیش از ۵۸۰ هزار مورد کمتر از فصل تابستان بوده است.
۲- متوسط قیمت
آمار نشان می‌دهد متوسط قیمت (قیمت کل ملک) در فصل پاییز نسبت به تابستان در استان تهران، کاهش یافته است. این کاهش حدود ۱۰۰ میلیون تومان است.
اما در البرز و خراسان این عدد اندکی افزایش را نشان می‌دهد. با توجه به عدد کم افزایش قیمت در البرز و خراسان باید منتظر ماند و دید آیا این روند در فصل زمستان نیز ادامه می‌یابد یا متوقف می‌شود. هرچند باید در نظر داشت با توجه به افزایش شدید قیمت‌ها در تهران طی ۶ ماه ابتدایی سال، بسیاری از خریداران واقعی مسکن به سمت استان البرز رفته‌اند و همین موضوع باعث افزایش قیمت در آن منطقه شده است.
آگهی‌های منتشر شده از هر پلتفرم در ملک‌رادار (درصد)
در پاییز امسال همچنان سایت دیوار بیشتر از دیگر سایت‌های انتشار آگهی ملکی، مورد توجه آگهی‌دهندگان بوده است. در همین حال مقایسه تعداد آگهی‌های منتشر شده در سایت دیوار در فصول تابستان و پاییز نشان از رشد حدود ۴ درصدی این سایت دارد.
در مقام دوم سایت‌های انتشار دهنده آگهی، همچنان سایت شیپور است؛ اما این سایت نسبت به تابستان، ۳درصد افت داشته است.
روزنامه‌های همهشری و خراسان نیز در فصل پاییز نسبت به تابستان، آگهی‌های ملکی کمتری داشته‌اند. در این بخش می‌توان به رشد اندک سایت هرکجا در انتشار آگهی‌های نیز اشاره کرد.
پراکندگی منطقه‌ای آگهی‌های ثبت شده در هر استان
۱- استان البرز
در این تقسیم‌بندی، شهرکرج به عنوان مرکز استان البرز با ۱۲ منطقه در مرکز قرار گرفته است و کلیه مناطق مسکونی و ییلاقی بیرون از این ۱۲ منطقه به عنوان حومه کرج محسوب شده‌اند.
تعداد آگهی‌های ثبت شده در پاییز امسال همچنان از الگوی تابستان پیروی می‌کند و مناطق حومه کرج بیشترین تعداد آگهی را داشته‌اند.
در داخل شهر کرج، منطقه ۴ (که مهم‌ترین محله آن مهرشهر است) با فاصله زیاد از حومه کرج، در مقام دوم قرار دارد. این در حالی است که در فصل تابستان، منطقه ۶ در داخل کرج بیشترین آگهی‌ها را داشت. اکنون این منطقه در رتبه چهارم و پس از منطقه ۵ ایستاده است.
منطقه ۱۱ کرج (که کلاک بالا و پایین و حصار را در بر می‌گیرد) همچنان کمترین آگهی‌های ملکی را دارا است.
۲- منطقه خراسان
در این تقسیم‌بندی، شهر مشهد به عنوان مرکز استان خراسان رضوی با ۱۳ منطقه در مرکز قرار گرفته است و کلیه مناطق مسکونی و ییلاقی بیرون از آن به عنوان حومه محسوب شده‌اند. همچنین شهرهای بجنورد، بیرجند، سبزوار و نیشابور نیز در این نمودار دیده می‌شوند.
در داخل شهر مشهد، همچنان منطقه ۹ با بیشترین تعداد آگهی‌های ملکی در پاییز امسال را داشته است و پس از آن منطقه ۲ قرار دارد. منطقه ۵ مشهد نیز در این مدت با ثبت تنها ۱۷۲ آگهی، کمترین تعداد آگهی‌ها را داشته است.
در میان شهرهای دیگری که در منطقه خراسان دسته‌بندی می‌شوند، همچنان شهر بجنورد بیشتر از دیگر شهرها آگهی ملکی داشته و شهرهای نیشابور، بیرجند و سبزوار در رتبه‌های بعدی هستند. نکته مهم اینجاست که غیر از بجنورد، دیگر شهرها حتی از حومه مشهد نیز آگهی کمتری داشته‌اند.
۳- تهران
در این تقسیم‌بندی، شهر تهران با ۲۲ منطقه در مرکز قرار گرفته است و کلیه مناطق مسکونی و ییلاقی و شهرستان‌ها به صورت مجموع تحت عنوان حومه تهران آمده‌اند.
در پاییز امسال و همانند تابستان همچنان منطقه ۲ تهران (شامل محله‌های پونک، آریاشهر، شهرآرا، ستارخان، گیشا، شهرک ژاندارمری، شهرک غرب، سعادت آباد و طرشت) بیشترین تعداد آگهی را داشته‌اند و پس از آن منطقه ۱ (شامل محله‌های اراج، ازگل، اوین، باغ فردوس، تجریش، جماران، نیاوران، ولنجک و...) قرار دارد. حومه شهر تهران در پاییز امسال، فاصله خود را با مناطق یک و دو کمتر کرده و همچنان در رتبه سوم است.
در یک نگاه کلی می‌توان گفت نمودار آگهی‌های استان تهران تفاوت چندانی با تابستان ندارد و همچنان منطقه ۱۹ کمترین آگهی‌ها را دارد.
تفکیک آگهی‌ها براساس خرید و اجاره
پاییز ۹۸ نیز مانند دیگر فصول، آگهی‌های فروش ملک بیشتری نسبت به رهن و اجاره داشته، هرچند این آمار مربوط به تعداد آگهی‌هاست و مشخص نیست چه میزان از این آگهی‌ها منجر به معامله نهایی شده‌اند.
این الگو در دو استان تهران و البرز و منطقه خراسان تکرار شده است؛ اما نکته قابل توجه این است که در فصل تابستان، آگهی‌های فروش البرز از خراسان بیشتر بود؛ اما در پاییز خراسان حدود ۴۰ هزار آگهی فروش بیشتر داشته. همچنین آگهی‌های رهن اجاره البرز نیز از خراسان کمتر شده است.
تفکیک آگهی‌ها براساس مسکونی، اداری و تجاری
همان‌طور که انتظار می‌رود، تفکیک آگهی‌ها براساس مسکونی و اداری و تجاری نشان می‌دهد. آگهی‌های مسکونی بسیار بیش از آگهی‌های تجاری و اداری هستند. اما شاید بتوان فاصله بسیار زیاد این دو نوع آگهی را به رکود اقتصاد ایران نیز مرتبط دانست. با توجه به عوارض بالایی که شهرداری‌ها از واحدهای تجاری و اداری دریافت می‌کنند، ساخت چنین واحدهایی با اقبال کمتری روبرو است. آن هم در شرایطی که مشخص نیست آیا می‌توان از چنین واحدهایی، به سادگی کسب درآمد کرد یا خیر.
تفکیک آگهی‌ها براساس متراژ املاک
املاک آگهی شده براساس گزارش‌های دوره‌ای بانک مرکزی (از نظر متراژ) تقسیم‌بندی شده‌اند. از مقایسه نمودار آگهی‌های در استان‌های تهران و البرز و منطقه خراسان، در فصول تابستان و پاییز می‌توان نتیجه گرفت به صورت کلی املاکی با متراژ بین ۴۶ تا ۱۲۰ متر، آگهی‌های بیشتر دارند. همچنین املاک بالای ۳۰۰ متر، وضعیت استثنایی دارند.
۱- تهران
در یک نگاه کلی به سادگی می‌توان دید واحدهایی که بین ۴۶ تا ۹۰ متر هستند، بیشترین تعداد آگهی را دارند که با توجه به قدرت خرید عمومی و تعداد افراد خانواده‌ها، چنین وضعیتی، چندان عجیب نیست. به بیان دیگر می‌توان گفت در سال‌های اخیر، گرایش به ساخت چنین واحدهایی بیشتر شده است و در مقابل، خانواده‌ها نیز از واحدهایی با دو اتاق خواب، استقبال می‌کنند. در مقابل، واحدهایی با متراژهای بالاتر، به دلیل افزایش شدید قیمت‌ها، اقبال کمتری دارند.
در این میان، املاکی با متراژ بیش از ۳۰۰ متر از این قاعده پیروی نمی‌کنند، زیرا گزینه‌های مناسبی برای ساخت آپارتمان‌های چند واحدی هستند.
۲- خراسان
براساس آگهی‌های منتشر شده در فصل پاییز امسال می‌توان گفت در خراسان، املاک ۷۶ تا ۹۰ متر، مشتری بیشتری دارند و پس از آن نیز املاک ۹۱ تا ۱۰۵ متر قرار دارند. مقایسه این نمودار با نمودار تهران نشان می‌دهد در خراسان، املاک کمتر از ۶۰ متر، هوادر کمتری دارد. همچنین مشتری املاک بیش از ۲۰۰ متر از تهران نیز بیشتر است.
۳- البرز
در استان البرز نیز مانند تهران و خراسان، می‌توان قدرت خرید مردم و گرایش به سمت خانه‌های دو خوابه را مشاهده کرد. با این وجود، به دلیل وجود مناطق ییلاقی و باغات در این استان، املاک با متراژ بیشتر نیز از اقبال مناسبی برخوردار هستند.
گرانترین و ارزان‌ترین مناطق هر شهر و استان
در این بخش، متوسط قیمت هر متر مربع املاک در آگهی‌های فصل پاییز دیده می‌شود؛ اما با توجه به تفاوت قیمت و کاربری واحدهای مسکونی با اداری و تجاری، آگهی‌های هر بخش به صورت مجزا بررسی شده‌اند.
متوسط قیمت هر مترمربع در مناطق مختلف هر استان، در آگهی‌های ثبت شده در فصل پاییز امسال، از تقسیم متراژ ملک ثبت شده به قیمت آن، به دست آمده است. این عدد نشان می‌دهد گرانترین و ارزان‌ترین مناطق هر شهر و استان، کدام مناطق هستند.
در این زمینه باید توجه داشت که متوسط قیمت، تنها در زمینه فروش است و ارتباطی با رهن و اجاره ندارد.
ملک‌رادار در گزارش فصلی خود برای محاسبه متوسط قیمت هر متر مربع املاک، آگهی‌هایی با قیمت فروش به ازای یک متر کمتر از ۲۰۰ هزار یا بیشتر از ۲۰۰ میلیون تومان را نظر نمی‌گیرد. همچنین آگهی‌هایی که در آنها قیمت ذکر نشده، در این محاسبه، حذف شده‌اند.
۱- البرز
الف-مسکونی
در فصل پاییز، گرانترین منطقه استان البرز، منطقه ۱ کرج بوده که به صورت متوسط هر مترمربع ملک در آن منطقه بیش از ۸ میلیون تومان، آگهی شده است. پس از آن و با فاصله حدود ۱ میلیون تومانی، منطقه ۷ قرار دارد. در داخل شهر کرج، منطقه ۱۲ ارزان‌ترین منطقه است؛ اما در کل استان، ارزان‌ترین منطقه، حومه کرج است که هر متر مربع در آن مناطق، کمی بیش از ۲ میلیون تومان است.
ب-اداری و تجاری
در املاک تجاری و اداری استان البرز، منطقه ۷ کرج، گرانترین آگهی‌ها را در فصل پاییز داشته و هر متر مربع ملک اداری یا تجاری در این منطقه بیش از ۲۳ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است. مناطق ۲ و ۸ در رتبه‌های بعدی قرار دارند و منطقه ۵ نیز ارزان‌ترین نقطه از این نظر در داخل شهر کرج است؛ اما باز هم حومه شهر کرج، ارزان‌ترین املاک تجاری و اداری را دارد.
از مقایسه آگهی‌های مسکونی با اداری و تجاری در استان البرز می‌توان دید در حالی که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در این استان حدود ۵ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان است، متوسط هر متر مربع املاک تجاری و اداری بیش از ۱۵ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان است. همچنین می‌توان گفت به صورت نسبی، مناطقی که املاک مسکونی گران‌تری دارند، املاک اداری و تجاری هم قیمت بیشتری دارند.
۲- خراسان
الف-مسکونی
در شهر مشهد، مناطق ۸ و ۱ با هر متر مربع بیش از ۸ میلیون تومان، گرانترین نقاط این شهر هستند و به فاصله کمی مناطق ۱۱ و ۹ قرار دارند. جالب آنکه قیمت هر متر مربع مسکن در این مناطق، تقریبا دو برابر دیگر مناطق شهر مشهد است. در این شهر، منطقه ثامن، ارزان‌ترین املاک مسکونی را دارد. با این حال، حومه شهر مشهد با کمتر از ۲ میلیون تومان در هر متر مربع، ارزان‌ترین نقطه این استان است.
در حالی که متوسط قیمت هر مترمربع ملک در شهر مشهد و حومه آن حدود ۵ میلیون است، آگهی‌های ثبت شده در شهرهای نیشابور، سبزوار و بیرجند در فصل پاییز نشان می‌دهد متوسط هر متر مربع در این شهرها از متوسط قیمت ملک در مشهد، کمتر است. املاک شهر بجنورد بیش از یک میلیون تومان در هر مترمربع از املاک مشهد ارزان‌تر هستند و در بقیه شهرها این فصله، بیشتر می‌شود.
ب-اداری و تجاری
همانگونه که انتظار می‌رود، گرانترین املاک اداری و تجاری در منطقه ثامن شهر مشهد (نزدیک به حرم امام رضا (ع)) قرار دارند. در این منطقه هر متر مربع ملک تجاری نزدیک به ۲۵ میلیون تومان قیمت دارد. مناطق ۱۱ و ۶ از این نظر در رتبه‌های بعدی قرار دارند. منطقه ۲ نیز کمترین قیمت هر متر مربع املاک اداری و تجاری را دارد و از این نظر از حومه شهر مشهد نیز ارزان‌تر است.
در میان شهرهای دیگر این منطقه، شهر بجنورد بیشترین قیمت را دارد و هر متر مربع ملک تجاری در آن با گرانترین مناطق مشهد برابری می‌کند. شهر سبزوار نیز از برخی مناطق مشهد، گران‌تر است ولی شهر بیرجند، ارزان‌ترین املاک اداری و تجاری را دارد.
۳- تهران
الف-مسکونی
نمودار آگهی‌ها در تهران نشان می‌دهد بین ارزان‌ترین و گرانترین منطقه در استان، فاصله‌ای تقریبا ۱۰ برابری وجود دارد. در حالی که منطقه یک با بیش از ۳۴ میلیون تومان به ازاء هر متر مربع، گرانترین املاک را دارد در حومه تهران این عدد به حدود ۳ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان می‌رسد.از سوی دیگر در این نمودار دیده می‌شود که منطقه ۳ تهران از منطقه ۲ گران‌تر است.
اگر مناطق ۱ و ۳ را جدا کنیم، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران، کمتر از ۲۰ میلیون تومان است و در داخل شهر تهران، منطقه ۲۰ (شهر ری) با کمتر از ۷ میلیون تومان، ارزان‌ترین منطقه است؛ اما این نمودار در مناطق ۲۱ و ۲۲ مجددا صعودی می‌شود.
مقایسه قیمت هر متر مربع ملک در استان‌های تهران، البرز و خراسان نشان می‌دهد، اگر کسی قصد داشته باشد ملک خود را در استان‌های البرز یا خراسان فروخته و در تهران ملکی را خریداری کند، حتما باید به متراژهای کمتر یا مناطق جنوبی شهر فکر کند.
ب-اداری و تجاری
نمودار قیمت هر متر مربع ملک تجاری و اداری در تهران نشان می‌دهد منطقه ۱ در این زمینه نیز پیشتاز است و احتمالا گرانترین قیمت املاک تجاری در کل کشور را در اختیار دارد. قیمت املاک تجاری و اداری در منطقه ۱ حدود ۷ میلیون تومان از منطقه ۱۲ (محدوده بازار تهران) نیز بیشتر است.
در داخل شهر تهران، منطقه ۱۸ ارزان‌ترین املاک تجاری و اداری را دارد؛ اما باید این نکته را در نظر داشت که در مناطق حومه تهران که شهرک‌های صنعتی و زمین‌های کشاورزی وجود دارد، هرچند قیمت هر مترمربع زمین، کمتر از دیگر نقاط استان است؛ اما به دلیل متراژ بالای زمین‌ها، ارزش معامله بالا خواهد رفت.
مقایسه نمودارهای املاک در تهران نشان می‌دهد تنها در منطقه ۳ است که قیمت هر مترمربع مسکن، فاصله کمی با قیمت املاک تجاری و اداری دارد.
نسبت اجاره به قیمت خرید ملک در محله‌های مختلف
در سال‌های اخیر برخی از خریداران املاک، بخشی از هزینه خرید را از طریق اجاره آن تامین می‌کنند. از این نظر، نسبت قیمت اجاره به خرید ملک، یکی از شاخص‌های تاثیرگذار در معاملات است. فرمول محاسبه این نسبت به صورت زیر است:
هرچه عدد به دست آمده از این کسر، بزرگتر باشد، یعنی فاصله قیمت خرید ملک با قیمت رهن و اجاره آن کمتر است. توجه به این نکته ضروری است که شاید ملکی یا منطقه‌ای که عدد بزرگتری را به‌دست می‌دهد، چندان مرغوب ارزیابی نشود ولی فاصله قیمت خرید و اجاره آن کمتر است و برای تامین هزینه خرید اولیه، بهتر.
برای محاسبه قیمت رهن و اجاره (قیمت اجاره ضربدر ۳۰ بعلاوه قیمت رهن) اگر قیمت اجاره به ازای متر یک ملک کمتر از ۵۰ هزار یا بیشتر از ۵۰ میلیون ذکر شده باشد، در محاسبات در نظر گرفته نمی‌شود.
در این شاخص نیز به دلیل تفاوت فاحش قیمت‌ها، املاک تجاری و اداری و مسکونی، به صورت جداگانه بررسی شده‌اند.
۱- البرز
در املاک مسکونی، بالاترین نسبت قیمت اجاره به خرید، در اختیار حومه شهر کرج است که تا ۲۸درصد نیز می‌رسد. از این نظر، منطقه ۱۱ کرج کمترین نسبت را در اختیار دارد؛ به صورتی که در همین منطقه، نسبت اجاره املاک تجاری به خرید آنها، بیش از املاک مسکونی است.
در یک نگاه کلی می‌توان گفت در استان البرز نوسان نسبت اجاره به خرید در املاک تجاری و اداری کمتر از املاک مسکونی است.
۲- خراسان
همان‌طور که انتظار می‌رود، املاکی که قیمت بیشتری دارند، نسبت کمتری در مقایسه قیمت اجاره به خرید، به‌دست می‌دهند و از این نظر شاید بتوان گفت چندان برای خرید و اجاره دادن، مناسب نیستند. در شهر مشهد، منطقه ثامن که گرانترین املاک اداری و تجاری را دارد، یکی از مناطقی است که قیمت اجاره به خرید آن، حتی از ۰.۱ (۱۰ درصد) نیز کمتر است. همین حالت در شهر بجنورد نیز تکرار شده است که کمترین نسبت را در کل منطقه خراسان دارد.
در بخش املاک مسکونی نیز مناطق ۶ و ثامن، نسبت بالاتری دارند. جالب اینکه در هر دو منطقه، این نسبت برای املاک تجاری و اداری، بسیار کم است. به نظر می‌رسد اگر کسی قصد دارد در این مناطق، ملکی را خریده و اجاره دهد، بهتر است آن ملک، مسکونی باشد.
در یک نگاه کلی، هیچ شهر و منطقه‌ای در خراسان نیست که نسبت قیمت اجاره به خرید آن، به ۰.۲ (۲۰ درصد) برسد.
۳- تهران
نمودارهای نسبت اجاره به خرید در استان تهران نشان می‌دهد مناطق ۱ تا ۶ و ۲۲ برای املاک تجاری و اداری، بیش از املاک مسکونی است. یعنی در این مناطق، بهتر است ملک تجاری خریداری شود. این مسئله را در مناطق ۱ تا ۶ می‌توان به گرانی شدید قیمت مسکن در بهار امسال و رشد کمتر اجاره‌ها نسبت داد. در منطقه ۲۲ نیز به دلیل ساخت‌وساز فراوان، تقاضا برای املاک تجاری و اداری (خدماتی مانند مغازه) بسیار بالا است.
از سوی دیگر در مناطق ۱۲ تا ۲۰ و حومه تهران، نسبت اجاره به خرید برای املاک مسکونی بیشتر است و به نظر می‌رسد اگر کسی قصد سرمایه‌گذاری در مسکن را دارد، نیمه جنوبی تهران برای این کار، مناسب‌تر است.
تحلیل بازار مسکن
ماه انتهایی فصل خزان در حالی خاتمه یافت که رونق نسبی معاملات، روندی متفاوت از ماه‌های مهر و آبان را رقم زد. طی آذر ماه سال جاری ۹،۵۳۷ واحد مسکونی با قیمت متوسط ۱۳۵،۲۵۷ هزار ریال در هر متر مربع در شهر تهران مورد معامله قرار گرفت که به ترتیب نشانگر رشد ۱۳۴.۷ و ۸.۵ درصدی تعداد معاملات و متوسط قیمت نسبت به ماه گذشته بود. تفاوتی که برای برخی افراد انتشار سیگنالی از رونق و برای برخی دیگر توام با نگرانی ناشی از رشد قیمتی طی ماه‌های جاری بود.
با فرض ثبات در متغیرهای اقتصاد کلان علی‌الخصوص نرخ دلار، کشش‌پذیری قیمت مسکن نهایتا حرکت در مدار تورم موجود را میسر می‌سازد (انتظار افزایش قیمت مسکن بیش از تورم عمومی نمی‌رود). از سویی دیگر این موضوع عملا موجب رغبت کمتر بخش سفته‌بازی بازار مسکن طی ماه‌های جاری شده است. در نقطه مقابل رشد تقاضای مصرفی بخش مسکن سیگنالی امیدبخش برای اقتصاد کشور و فعالان حاضر در این حوزه است.
با فرض ثبات بر سایر متغیرهای اثرگذار و همچنین سایه تورم انتظاری بر تصمیم‌گیری مردم، حداقل طی سه ماهه انتهایی سال جاری به نظر می‌رسد رونق نسبی معاملات مسکن با توجه به پذیرش سطوح قیمتی جدید دور از انتظار نباشد. با در نظر گرفتن این مسائل و چشم‌انداز اقتصادی کشور، همچنان توصیه می‌شود که در سطوح فعلی قیمتی، افراد بین تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری بخش مسکن تفاوت قائل شده و ترجیحا با دید مصرفی اقدام به خرید ملک در بازار حال حاضر مسکن در کشور کنند.
mbanews.ir-نرگس فرجی